关注房地产权益纠纷

 
　   编辑按：家是人们生活的港湾，居家离不开房子和土地。房地产发展的好坏关系到公民生活质量的高低，关系到公民的切身权益能否得到保障。
　　房地产业给社会创造了巨大的财富，改善了公民的生活条件，但也使不少人身陷于各种纠纷之中，普遍存在的与房地产有关的权益纠纷便是证明。为了切实维护公民的权益，本报编发此主题专版，希望能给公民维护自己的房地产权益提供有益的帮助。
　　同是商业开发收地为何前后结果不同
　　□文／本报记者　苏牧
　　家住永州市冷水滩区的欧阳丽8年多前花钱取得一宗土地的使用权，结果房子没有盖成，反而另外花钱打了6年多官司，荒废了丈夫张志平原本经营得不错的生意，还不知诉讼何时才是尽头，害得他们欲哭无泪。
　　欧阳丽的丈夫张志平告诉记者：1998年冷水滩区农机有限公司改制，经市里批准将其合法取得的土地使用权进行转让。这年的9月5日，欧阳丽与该公司签订了《国有土地使用权转让合同》，9月21日通过了永州市政府的批准，取得了位于冷水滩区湘江东路南侧2.3亩土地的使用权，并向国土、规划等部门缴纳了土地转让、配套设施、规划测量等相关费用。有关部门在转让合同上签字盖了公章，并给欧阳丽开具了缴费票据。
　　按照法律规定，依法登记的土地权益受国家法律的保护，任何单位不得侵犯，国家也不得提前收回土地使用权。欧阳丽相信政府和法律，准备在这宗土地上建房住，可这宗土地当时不仅没有通路、通水、通电，而且连政府应给农民的征地拆迁补偿也没有到位。张志平请有关部门出面拆迁，结果一事无成。他只好自己掏钱挨家挨户求人，落实征地拆迁补偿。
　　更让张志平气愤的还在后面，因为政府无法提供建房条件，房子无法建造起来。2002年6月，永州市国土局以因公共利益和城市建设需要为由，决定收回这宗土地的使用权。欧阳丽认为国土局的这一行政行为违法，遂向省国土资源厅申请行政复议，理由之一是这宗土地被国土局收回后不是用于公共利益；二是转让合同约定国土局不得以调整城市规划为由收回这宗土地使用权。2002年9月19日，永州市国土局书面通知欧阳丽说，经复核审查，决定不再执行下达给她的《收回国有土地使用权决定书》。欧阳丽撤回了复议申请，以后多次递交报告换证报建均得不到批准。
　　2006年5月24日，永州市国土局再次给欧阳丽下达行政处理决定书，按照购地成本加同期银行利息或置换补偿的方式，收回这宗土地的使用权，用于建造长丰国际广场商业区。欧阳丽认为这次是与上次具体行政行为相同的具体行政行为，再次提出复议。让欧阳丽很不解的是，同样性质的收回土地使用权，上次国土局决定不执行决定书，这次却要执行。
　　对此，欧阳丽说，置换土地偏远，实际售价远低于被收回的土地，且担心发展起来后又被收回；现在的这宗地评估价远高于8年前的购地价，应该以评估价补偿，成本加利息的补偿方式显失公平。于是，她提起行政诉讼，将当地政府和有关部门告上法庭。
　　《国土管理法》第58条规定可以收回国有土地使用权的只有5种情形，永州市国土局对欧阳丽这宗土地适用了“为公共利益需要使用的土地的”和“为城市规划进行旧城区改造”2种情形。然而，欧阳丽的这宗地被收回用于商业开发是公共利益需要吗？从农民手中征收过来再转让才8年的这宗地是旧城区吗？
　　永州市政府法制办一科长接受记者采访说：国家法律对公共利益没有具体的解释，商业开发是为了社会，应该属于公共利益，新城和旧城只是相对而言的，昨天对今天也是旧。对这位科长的说法，张志平说，以这种说法为《国土管理法》做解释是违法的。按照该科长的说法，城市百姓建房都是为公共利益，昨天出生的新人今天就是旧人，这是荒唐的。两种互不认可的说法，究竟孰是孰非？
　　房产登记假案多
　　假房产证、假身份证、假公证书、假委托、假当事人……涉及房产登记的每个环节都可能弄虚作假。公民在购买房子时，有关部门在办理房产手续时，司法部门在采信证据时，应该细心查验这些证件，以免上当或作出错误的判断。在有关房产登记违法犯罪案件中，下面这4类造假案件较为常见。
　　房主与父母也有假的
　　作假人利用与房主的亲友关系骗取委托，或骗取产权人的身份证等，将房产过户到自己名下；还有子女骗取或窃取父母的产权证、身份证，办理过户手续；更有外人捡到遗失的产权证、身份证，办理过户手续。
　　这类案件，证件虽然是真的，但房管部门规定房产交易需要双方本人到场签字，作假人用钱雇人来造假，于是“假房主”、“假父母”就出现了。
　　以假换真独吞房产
　　以假换真独吞房产案件一般因家庭矛盾而起，比如父母去世后，其子女中的一个为独占父母遗留下来的房产，隐瞒父母死亡的情况，办理假公证，以死亡父母名义办理房产赠与手续。
　　以假换真独吞房产案件还有的是家庭有财产纠纷，当事人用假产权证偷偷换取真房产证，办理过户。
　　隐瞒真相骗钱
　　房产登记机关发现：有50％以上的房产造假交易中都伴有贷款，比如夫妻之间进行房地产买卖，以此办理抵押贷款；或骗取父母产权证，将其过户到自己名下，并同时将房产办理抵押贷款。这时，房产交易的双方就要用假的身份证、假户口本隐瞒双方的关系。
　　有的是房产已办理过户抵押贷款，作假人为了对父母或妻儿隐瞒房产已抵押的事实，把伪造的房产证交给家人。还有的是隐瞒抵押事实，将房子出售，骗取别人钱财。
　　假房产证哄骗债主
　　每逢岁末年初，债权、债务纠纷时有发生。债务人为了拖延还债，往往使用假房产证，并将其抵给债主，骗取债主的信任，甚至骗取更多的钱财。
　　最近，利用假房产证，以购房贷款或抵押贷款的方式，取得银行贷款或个人借款的造假案件明显上升。房管部门提醒贷款人和银行在办理抵押贷款前，最好查询房产档案，查实房产证是否真实。方市兴
　　以未成年子女名义购房须慎重
　　□文／本报记者　苏牧
　　在时下房地产升值的大背景下，不少的父母以未成年的子女名义购房。针对这一现象，业内人士和法律专家一致提醒，以未成年子女名义购买房须保持谨慎。
　　在采访中，记者发现父母以未成年子女名义购房，一是为规避将来开征的遗产税。遗产税已有100多个国家征收了，我国一直在研究起草中，征收此税是迟早的事。父母以未成年的子女名义买房，以规避可能开征的遗产税；二是规避房产过户税费。继承父母房产少不了要过户，如以孩子的名义买房，子女继承房产可不必交纳交易手续费、契税等；三是婚姻生活的不稳定。婚姻财产纠纷案件的逐渐增多，使得有的夫妻对婚姻前景信心不足，为避免因婚姻不稳定而导致孩子生活缺乏保障，许多父母选择了以孩子名义购房。
　　以未成年子女名义购房，说明了父母对房产权属观念及经济行为具有前瞻意识，但大多数父母在为未成年子女购房时，对没有考虑到购房中容易产生的问题以及日后可能出现的房地产权益纠纷，对这一行为所产生的社会、法律问题认识不足。
　　需要说明的是，以未成年子女的名义购房，房产所有权属子女，父母对所购买的房产没有处置权。因为父母作为未成年子女的法定监护人，虽对其财产具有代理处置权，但不能随意处置。再说，为未成年子女购房置业，就一定人实现父母对子女的期盼？倚仗产权在握而对父母不孝或者把父母房产挥霍光的子女也不少见。另外，给未成年子女购置房产，对孩子的发展造成的负面影响也是一个值得思考虑的问题。
　　大多数父母以未成年子女名义购房，是为了给孩子今后的生活提供更多的保障，但从为孩子购房办证到孩子成年要经历相当长的一段时间，不可预知性会导致父母不得不处置未成年子女名下的房产。处置未成年子女名下的房产，不仅涉及交易双方，还要涉及诸多相关部门，牵涉很多的法律规定。记者奉劝那些以未成年子女名义购房置业的父母慎重行事。
　　父母为孩子结婚买房孩子离婚房产归谁
　　□文／本报记者　苏牧
　　现在的房价使得达到法定婚龄的青年难以自行支付房款，父母出资购房成为很普遍的事。但在孩子离婚时如何分割父母为孩子结婚所购买的房子，不少的父母、子女、媳妇、女婿搞不清楚这一问题。
　　2003年10月，胡滔和陈娟结婚。结婚前，胡滔的父母给胡滔结婚买了一套商品房，还给胡滔添置了不少大件家电。此外，胡家有一枚价值数万元的祖传的翡翠戒指，按照胡家的婆婆传给儿媳传承惯例，胡滔的母亲将这枚戒指传给了儿媳陈娟。
　　2006年9月，胡滔、陈娟因感情不合打算离婚。胡滔父母不知道当初给胡滔买的房子和电器是否属于胡滔个人，陈娟是否也能分得房产，给陈娟的戒指是否还能收回。而陈娟的父母坚持陈娟可以取得这些财产，但说不出法律道理。
　　胡、陈两家各自提出了对自家有利的分割财产方案，但谁也不肯接受对方的分割财产方案，只好把这个问题交给法院来判决。2006年11月，法院受理胡、陈的离婚诉讼案，但开庭后至今没作出判决，搞得胡、陈两家人一直忐忑不安。
　　今年1月中旬，胡滔的父母向本报咨询，希望能得到一个法律解答。
　　以案说法：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第22条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。该条规定尽管仅限于购房出资，但对于实践中发生的其他出资，也可根据该条规定作出相应的归属认定。
　　由此可见，父母在子女结婚前为子女买的商品房和大件家电，如果在子女名下，并且没有明确房产及大件家电是赠与子、媳或女、婿双方的，应属子女的婚前财产，离婚时媳或婿无权分得。但父母在子女结婚前将器物给了子女的恋人，应认定为赠与行为，离婚时父母无权要求返还。
　　以前的婚姻法司法解释规定：夫妻一方婚前的生活资料经过4年、房屋和其他生产资料经过8年转化为夫妻共同财产。时至今日，还有很多人认为婚前财产经过一定时间就转变成夫妻共同财产。而现行的婚姻法司法解释则规定：除非夫妻另有约定，否则夫妻一方的婚前财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。也就是说，如果夫妻对个人婚前财产没有约定，则这些财产不因婚姻延续而转化为共有财产，婚前的财产永远是个人财产。
　　已抵押的房屋典当无效
　　2005年4月21日，张权、李文夫妇向朋友李俊、杨梅夫妇借款41万元，4人签订了借款抵押协议，规定借款月息2分，至2006年10月21日还清本息；张权、李文以其所有的一套面积为120平方米、价值为80多万元的四室二厅商品房为借款抵押物。
　　借款期满后，李俊、杨梅夫妇多次向张权、李文夫妇催还借款，李俊、杨梅夫妇始终托词不还。去年11月2日，张权、李文夫妇背着抵押权人李俊、杨梅夫妇，将抵押房屋连同附属物品，以32万元的价格典当给一家典当拍卖商行。
　　李俊、杨梅夫妇得知后，即向其所在地法院提起诉讼，请求宣布张权、李文夫妇与典当拍卖商行之间的房屋典当行为无效，依法将此房屋判归其所有。李俊、杨梅夫妇起诉后，典当拍卖商行请求作为第三人参加诉讼，要求确认典当行为合法有效，判决房屋产权归其所有。
　　法院审理认为：抵押协议合法有效的，典当行为是无效的法律行为。据此，法院判决：张权、李文夫妇支付李俊、杨梅夫妇本息56万多元，此款于判决发生法律效力后，将被告房屋变卖，由原告优先受偿；驳回第三人诉讼请求。吴艳艳
　　以案说法：《民法通则》第89条第2项规定：债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。
　　张权、李文夫妇将已作抵押的房屋典当给典当拍卖商行，侵犯了李俊、杨梅夫妇对抵押物的所享有的权益，典当行为无效。但张权、李文夫妇与典当拍卖商行的债务关系还是存在的，应受到法律保护。
　　如果抵押房作价出售所得，偿还李俊、杨梅夫妇的本息后，剩下的钱应最大限度地偿还典当行的抵押借款。苏牧